Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На что обращать внимание при покупке участка с домом в Коттеджном посёлке?
Покупаю участок ИЖС в КП с построенным домом у застройщика. Участок имеет кад номер, оформлен в собственность. Дом построен, поставлен на кад учёт, имеет милицейский адрес. Какие документы запрашивать у застройщика при покупке? Нужно ли интересоваться из какого участка «нарезан мой участок», к какой категории он был раньше отнесён? Важно ли, на каких основаниях он был получен застройщиком? Или, при оформлении сейчас это уже роли не играет, так как ВРИ - ТЖ1(ижс), дом построен согласно ПЗЗ.
Анна, здравствуйте. А право собственности на дом зарегистрировано за застройщиком? В принципе, так как вид здания (жилой дом) соответствует виду разрешенного использования земельного участка, дом построен в соответствии с ПЗЗ (хорошо, если в подтверждение этому продавцом предоставлен градостроительный план земельного участка), поставлен на кадастровый учет — всё вроде бы нормально. Закажите Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. Там будут указаны ограничения (обременения) права, если они есть, правопритязания третьих лиц (если они есть), наличие охранных зон и т.д. Что касается предыдущей судьбы земельного участка, то её изучение не имеет особенного смысла. Всегда существует риск, что при переводе земель (чаще всего эти участки образованы из земель с/х назначения) были какие-то махинации. Но Вы сами не сможете в этом разобраться, это дело правоохранительных органов. Если приговором суда, вступившим в законную силу, будет установлен, например, факт мошенничества с этими землями, то участок могут забрать у добросовестного приобретателя.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п.1 ст.302 ГК РФ.
Но как говорится, волков бояться — в лес не ходить.
Уважаемая Анна! Доброго! Нужны выписки из ГРН/ЕГРН в отношении земельного участка (ЗУ) и сооружения/ий на нем.
Важна и кадастровая выписка по ЗУ (уточнен/не уточнен, насколько верно).
Если имущество было приобретено/сооружено во время брака — нотариальное согласие супруга на продажу (см. ст.ст.34-36 СК РФ).
По дому посмотреть, есть ли соответствие с техническим планом, были или нет перепланировки, переустройства.
Анна, добрый день! Поддерживаю коллег по поводу свежих выписок из ЕГРН и на дом и на землю, желательно заказывать не через ФГИС ЕГРН, а посредством портала Росреестра или через МФЦ, там более полная информация. Первое что смотреть: наличие арестов и обременений. Второе- наличие охранных зон, попадает ли жилой дом в охранную зону, например ЛЭП или ГРПШ или магистральной трубы и т.д. Наличие разрешения на строительство, ГПЗУ, проверить отступы от границ смежного участка – 3 метра, от дороги – 5 метров. При наличии разрешения на строительство и уведомления от администрации о соответствии построенного объекта параметрам в разрешении, можно считать, что правильность строительства относительно град регламентов проверена. Второе и немаловажное: кому принадлежат земли общего пользования – дороги. Если дороги принадлежат собственнику участка, который его разделил и распродает участки с домами, а дороги оставил себе, готовьтесь к возможным проблемам с доступом к участку, к примеру завышенной плате за использование дорог. Также частой проблемой в таких КП является наличие ТСН, оно каким-то образом «организовывается» и начинаются платежи, на которые многие жители КП не согласны. Проверить про то, чьи дороги можно следующим образом, либо попросить кадастровый номер общего участка у застройщика и проверить собственника, либо посмотреть по публичной кадастровой карте номер участка и также заказать на него выписку. Какая категория или ВРИ участка были раньше уже не важно, важно чтобы нынешняя соответствовала ПЗЗ.
Всего хорошего!
Проверить первоначальный отвод тоже можно. Попросите документы у застройщика, иначе доступ к содержанию не получить. Если это были земли с/х назначения, значит, был перевод категории земли из сх в земли населенных пунктов.
Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 01.05.2019) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2019)
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
— с установлением или изменением черты населенных пунктов;
Органы власти должны были принять акт о переводе категории земли, после перевода категории земли, в соответствии с ПЗЗ участку было присвоено ВРИ и его поделили. Если земля всегда была с категорией земли населенных пунктов, то предоставлять ее могли на праве аренды, собственности и т.д. Мог быть другой ВРИ и т.д.
Важно, чтобы документы застройщику выдавались уполномоченным на то время органом власти и в соответствии с законодательство РФ. Если и были нарушения, их просто так рассуждая, не вскроешь. К тому же чтобы снести дома должно быть решение суда, да и вы добросовестный приобретатель.
К примеру в ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано:
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.
То есть, в случае, если постройку посчитают самовольной, но все требования этой статьи будут соблюдены, то дом не снесут. Согласование с аэропортами проверьте, иногда в этом тоже могут быть причины невозможности эксплуатации домов.
Если вы проверили, что градостроительные нормы не нарушены, права зарегистрированы, наличие охранных зон, ТСН и собственника подъезда к дому вас устраивают, то вероятность о том, что снесут КП невелика. Правовую экспертизу всех документов до вас осуществлял Росреестр. А если когда-то в 90-е могли выдаваться государственные акты на эти земли, и собственники придут оспаривать отвод застройщику, такое предсказать и предвидеть заранее невозможно. Уточните для себя, первоначальный отвод когда был, если в 90-е и потом участок отчуждался, то значит такие «собственники» не придут и не будут оспаривать нынешнюю ситуацию, потому как этот участок и отводился.
Всего хорошего!
Здравствуйте Анна.
Эх не успел умную мысль написать…
Но на самом деле ответ на Ваш вопрос (по земле)указан в ст. 36 Градостроительного кодекса РФ. А именно в ч. 6 ст. 36, где сказано, что градостроительные регламенты не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Коли для зоны ТЖ1 градостроительный регламент установлен, то, следовательно, это не сельскохозяйственные угодья, и волноваться Вам не о чем.
В Выписке из ЕГРН есть графа «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости». Можно заказать выписку и на предыдущий земельный участок. Хотя, скорее всего, там будет уже измененная категория — земли населенных пунктов. Но если площадь большая, 100% — это бывшие земли с/х назначения. В местной администрации можете уточнить также. В случае махинаций с переводом земли с домом тоже будет все плохо. На землях с/х назначения, предназначенных для с/х производства, нельзя строить жилые дома. Скорее всего, будет заявлено требование о признании его самовольной постройкой и о сносе.