Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Переуступка, если прошли сроки передачи квартиры по ДДУ
Добрый день!
Ситуация следующая.
ДДУ на квартиру. Дата передачи ключей - не позже 30.09.19г. Ключи не переданы до сих пор, т.к. РВЭ застройщиком до сих пор не получено.
Хочу переуступить ДДУ физ.лицу. Нашел покупателя.
Застройщик говорит, что принципиально с их стороны все ОК, однако ввиду того, что сроки по ДДУ уже вышли, то согласно закона переуступку провести не получится и нужно подписать ДопСоглашение к ДДУ о переносе сроков получения ключей (будет дата - не позже 31.12.19).
В связи с указанным выше вопрос:
1) Правомерно ли требование застройщика о подписании ДС к ДДУ? Точнее даже так - обязательно ли это мероприятие для органа, который будут регистрировать переуступку? Или Росреестр не пропустит переуступку, т.к. срок по ДДУ уже вышел?
2) К п.1 Есть ли разница какой датой будет сам договор переуступки. Кейс 1 - дата договора переуступки ДО 30.09.19 (из ДДУ); Кейс 2 - дата договора переуступки ПОСЛЕ 30.09.19 (из ДДУ)?
- Выдержка из ДДУ.docx
Михаил, доброго дня! застройщик вас дурит… как всегда они это делают. Вы на настоящий момент являетесь кредитором на 100%, а застройщик является на 100% должником. Никаких в законе — ни в ГК РФ ни в 214-фз нет ограничений по уступке права требования в зависимости от сроков исполнения обязательства. Даже на стадии банкротсва бывают уступки.
Застройщик вас обманывает и лишает вашего покупателя впоследствии возможности потребовать от застройщика уплаты неустойки за нарушение.
ст. 382 ГК РФ установлено:
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как видите нет ни слова о пропущенных сроках исполнения обязательства.
А ст. 384 ГК РФ установлено, что:
Т.е. на основании договора цессии ваш покупатель придет к застройщику и потребует с него неустойку за просрочку. Именно поэтому застройщик и «подсовывает» вам подписание этого допсоглашения. Для росреестра важным будут только 3 фактора:
1) оплатили ли вы полностью договор (если не оплатили, то росреестр не зарегистрирует такую уступку при отсутствии пиьсьменного согласия застройщика)
2) уведомили ли вы застройщика — в этой части просто направляете ему заказное письмо с копией договора уступки и реквизитами нового дольщика
3) согласие застройщика на уступку не требуется в вашем случае, т.к. у вас обязательство денежное и оно не связано неразрывно с вашей личностью. Фактом уступки не нарушаются никакие права застройщика- для него изменится только ФИО дольщика, которому он обязан передать квартиру.
Ст. 11 ФЗ-214 регулирует вопрос уступки прав по ДДУ:
Как видите нет опять же ни слова о допсоглашениях об изменении срока- есть только условие, что уступка может быть осуществлена ДО момента подписания акта приемки квартиры. После подписания это уже будет на уступка, а простая купля-продажа.