Долг у физ лица под проценты с залогом недвижимости

Какая последовательность наших действий? Как ставится обременение в мфц, с возможностью пользования квартирой и как максимально удешевить эту сделку? (чтоб знакомый не платил налогов на доход от процента)

Юрий

Юрий, добрый день! Согласно ст. 11 

Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

таким образом обязательным в Вашем случае является регистрация ипотеки (залога) в Росреестре либо через МФЦ. Нотариальное оформление сделок как залога так и договора займа не обязательно поэтому расходов на нотариуса тут можно избежать. Что касается налогов, то это обязанность налогоплательщика. Основанием для регистрации залога недвижимости (ипотеки) является соответствующий договор, сам договор займа в мфц предоставлять не обязательно, но в договоре залога должно быть указано какое обязательство он обеспечивает

Подскажите пожалуйста, как нам максимально надежно для каждой стороны осуществить сделку?

Юрий

Здравствуйте. Что касается надежности со стороны займодавца, то после оформления (регистрации) залога в Росреестре он может считаться себя вполне защищенным по части возврата долга. Что касается заемщика, то я бы предложил прописать в договоре залога такие условия, которые позволили бы заемщику не опасаться выставления квартиры на торги в случае, когда сумма долга будет незначительной, например менее 20% от всего долга. Кроме того, следует предусмотреть также возможно более длинный период неоплаты, при достижении которого заемщик получит возможность для предъявления требования о возврате всей суммы долга согласно ст. 811 ГК РФ 

2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В общем необходимо крайне внимательно подойти к формулировкам договора с тем, чтобы не получилось. что при малейшем нарушении срока возврата части долга (ели он будет возвращаться по частям) займодавец получит возможность обратить взыскание на предмет залога.

Добрый день Юрий!

Чтобы обезопасить Вашу сделку ее необходимо оформить в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)». Договор ипотеки не обязательно удостоверять нотариально. Регистрация ограничения происходит в органе Росреестра, документы подаете через МФЦ. Госпошлина за регистрацию ипотеки составит 1000 рублей.

Проценты полученные Кредитором по ссуде, однозначно облагаются НДФЛ ! 

Если заемщик задержал выплаты процентов (именно процентов, но не тела кредита!) к 31 декабрю прошедшего года, то налог не платится. Точнее, оплатить придется, но на год позже.

Налоговая ставка по доходам от ссуд для налоговых резидентов РФ стандартная — 13‰.

Юрий, доброго дня! В вашей ситуации у вас будет заключаться в обязательной форме 2 документа: сам по себе договор займа и к нему соглашение о залоге недвижимости (об ипотеке).

1) Договор займа. В нем в обязательной форме должны указываться все существенные условия: кто кому дал в долг; сколько сумма долга; срок возврата; если возврат частями идет, то указать график платежей; сумма процентов за пользование займом. В части того как минимизировать налоги от получения процентов. Предлагаю вам сделать следующее: в МФЦ сам по себе договор займа не регистрируется, регистрации подлежит только соглашение о залоге (ипотека). Но при регистрации ипотеки с вас потребуют с вероятностью на 90% предоставления документов об обеспечивающем ипотекой долге- потребуют предоставить копию договора займа. Вы можете заключить договор займа скажем с 1% за пользование деньгами и сдать на регистрацию. После регистрации договора ипотеки никто не мешает вам заключить дополнительное соглашение к договору займа об увеличении процентов скажем до 10%. При этом допсоглашение к договору займа не подлежит регистрации и не отменяет залога. Таким образом в мфц (в росреестре будет только копия первоначального займа с низким процентом и именно его увидит налоговая, получив сведения от Росреестра), а увас с вашим другом будет на руках еще и допсоглашение по которому будет платиться реальная сумма процентов и которое налоговая видеть не будет, а значит не сможет истребовать по нему доплату НДФЛ с суммы процентов. Возможность заключения такого допсоглашения предусмотрена п.1 ст. 450 ГК РФ. 

В части того, что допсоглашение не повлияет на залог, говорит ст. 337 ГК РФ: 

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

2) порядок действий пошагово: 

— согласуете все фактические условия займа

— согласуете условия ипотеки

— заключаете договор займа

— заключаете соглашение о залоге

— получаете деньги и составляете об этом распику

— сдаете на регистрацию в МФЦ договор залога

— получаете зарегистрированный договор залога

— возвращаете долг с процентами и получаете расписку о погашении долга и процентов, а также о том, что обязательство исполнено и претензий нет. 

— снимаете обремение с квартиры. 

3) совет: очень внимательно отнеситесь к срокам возврата долга и  к графику погашения долга, а также к сумме процентов за пользование долгом и сумме(размеру) неустоек. Дружба дружбой, но никто не гарантирует, что друг не решит нашиться на вас в случае какой либо просрочки с вашей стороны. 

4) в части возможности проживания- никто ее не ограничивает. Квартира ваши и вы вправе пользоваться ей без ограничений до тех пор, пока она не будет взыскана с вас в счет погашения суммы долга, а это только по судебному решению и через службу суд.приставов. 

Здравствуйте, Юрий!

Кадастровая стоимость квартиры значительно превышает сумму долга.

Юрий

Если все пойдет негативно и дойдет до обращения взыскания, на предмет залога, через суд, то оценка будет производиться по рыночной цене.

Подскажите пожалуйста, как нам максимально надежно для каждой стороны осуществить сделку? Какая последовательность наших действий?

Юрий

Заключается договор ипотеки, этим договором совмещаются и займ и залог, законом «Об ипотеке» это допускается. Можно, перед заключением ипотечного договора, провести независимую оценку, а могут и сами Стороны договора, в тексте самого договора, оговорить оценочную стоимость (начальную продажную цену заложенного имущества, при его реализации).

После заключения ипотечного договора, он подлежит регистрации в учреждении Росреестра (деньги в займ нужно передать, до подачи документов, в МФЦ, передачу денег нужно отразить письменной распиской в получении денег в долг, под залог, можно расписку «вмонтировать» в текст ипотечного договора, составить график платежей по займу).

После регистрации договора, он будет иметь полную юридическую силу.

При этом, Вам нужно понимать свои риски: в случае невыплаты ипотечного займа, на такой предмет залога будет обращено взыскание, в судебном порядке, несмотря на то, что, возможно, это — Ваше единственное жилье.

Как ставится обременение в мфц, с возможностью пользования квартирой и как максимально удешевить эту сделку? (чтоб знакомый не платил налогов на доход от процента).

Юрий

Обременение проставляется в Росреестре, происходит государственная регистрация залогового обременения. Все это отражается в ЕГРН. Так что, при получении выписки их ЕГРН, запись об обременении, будет фигурировать.

Знакомому не удастся избежать уплаты НДФЛ (по ставке 13%), так как, в ЕГРН будет официальная информация о сделке отображаться (все условия договора, в том числе и размер договорных %, будет отображаться в документах, сданных на регистрацию государственному регистратору прав).

Так же, полагаю, что Вам небезынтересным будет знать положение закона, при котором залогодержателю суд откажет в иске об обращении взыскания на предмет залога (недвижимость),

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

*сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

*период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом,

составляет менее трех месяцев