Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие действия мне следует предпринять, чтобы быть уверенным в таком договоре?
Добрый день. У меня вопрос. Хочу купить квартиру в рассрочку. Продавец прописан в приобретаемой квартире и является 100% ее владельцем. В результате проведения переговоров решили: я не вношу предоплату за квартиру, полную стоимость квартиры я выплачу через 10 лет (14.8 млн.р), часть этой суммы оплачу единовременным платежом (через 10 лет 10 млн.р), а часть 4.8 млн.р на протяжении 10 лет равными частями (по 40 тыс.р/месяц). Продавец не хочет переписывать квартиру на меня сразу, а только через 10 лет по факту выплаты всей суммы. До выплаты всей суммы по ДКП за квартиру, продавец предлагает сделать лишь временную регистрацию. Хочет себя обезопасить. Скажите пожалуйста, будет ли правильным с правовой точки зрения заключения такого ДКП с регистрацией перехода права собственности только через 10 лет? И какие действия мне следует предпринять, что бы быть уверенным в таком договоре?
Хочет себя обезопасить.
Скажите пожалуйста, будет ли правильным с правовой точки зрения заключения такого ДКП с регистрацией перехода права собственности только через 10 лет?Ваган
Ваган, добрый день! В принципе стороны в силу ст. 421 НК РФ вправе заключать между собой договор на любых условиях, по сути данный договор является договором долгосрочной аренды с правом выкупа. Но все таки как правило при заключении договоров купли продажи с рассрочкой платежа права продавца обеспечиваются залогом передаваемого покупателю недвижимого имущества + неустойкой за просрочку платежа.а не сохранением за продавцом права собственности.
При этом, согласно ст. 489 ГК РФ
Когда покупатель не производитв установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар,продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
регистрация в данном помещении к правам собственности приобретение которых является содержанием сделки не имеет никакого отношения. Если в нормальной ситуации у покупателя возникает право собственности а у продавца право залога (+право расторжение договора при просрочке платежа) то в Вашем случае у покупателя не будет ни права собственности ни права залога, т.е. не очень хороший для Вас договор
Доброго дня!
10 лет по факту выплаты всей суммы. До выплаты всей суммы по ДКП за квартиру, продавец предлагает сделать лишь временную регистрацию. Хочет себя обезопасить.
Скажите пожалуйста, будет ли правильным с правовой точки зрения заключения такого ДКП с регистрацией перехода права собственности только через 10 лет? И какие действия мне следует предпринять, что бы быть уверенным в таком договоре?Ваган
На мой взгляд, стоит оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и регистрацией в Росреестре, т. е. имущество будет находиться в залоге у Вашего продавца, Вы будете являться собственником — вот гарантия для Вас и для продавца. Если Вы не будете платить, продавец сможет обратить взыскание на квартиру, как на залоговое имущество, в связи с чем Вы останетесь и без квартиры и без денег, выплаченных. На мой взгляд, данный вариант, который Вы описали в вопросе, допустим, но не очень желателен для Вас.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Добрый день Евгений!
Продавец утверждает, что на практике такие дела сложно рассматриваются в суде, если уже прошло 10 лет и в квартире прописаны люди, то 50/50 что Продавец выиграет дело и вернёт себе права на квартиру в случае если я перестану платить. Он знает про обременение и что я с ней ничего сделать не смогу пока не сниму обременение после выплаты асей суммы. Если это допустимо укажите на моменты, которые обязательно необходимо включить в Договор КП для того что бы обезопасить себя от непредвиденных моментов( отказа от продажи, продажи другому человеку).
Доброго дня! На самом деле это не так, банки практикуют подобное, так как неплательщиков хватает. Ко всему срок предъявления требований 3 года с даты первой просрочки, время у продавца будет. Понимаете, в договоре можете указать конкретно, что продавец обязуется не производить отчуждение квартиры до полной выплаты Вами, да и ко всему, у Вас больше похоже на предварительный договор, поэтому тут проще указать, что продавец обязуется заключить договор купли-продажи квартиры в течении, например, 10 дней с дня полной выплаты денежных средств за квартиру, также указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит. Но Вас это не может обезопасить на 100% от того, что продавец квартиру не продаст кому-то, ведь о Вашем договоре никому не известно кроме Вас, потом будете бегать за продавцом, а если с него будет нечего взять, просто потратите деньги в пустую. Сделку оспорить возможно будет, но опять же в суде, а это Вам лишние проблемы.
Добрый день Ваган.
Я бы Вам не рекомендовал заключать договор на указанных Вами условиях, так как все риски фактически будут только на Вас. Понятно, что с точки зрения позиции продавца такой договор выгодно заключить, так как он не утрачивает титул и если что, сможет при не оплате денег расторгнуть с Вами договор. Но для Вас это самые не выгодные условия.
При этом Вы также не застрахованы от того, что Продавец в последующем не продаст имущество другому лицу и не зарегистрирует на него переход права и Вы при этом сможете потребовать от него только возмещения убытков. А возврат денег у Вас ничем обеспечен не будет.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей,другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Так что в Вашем случае, как Вам совершенно верно указали уважаемые коллеги единственный вариант, на который стоит соглашаться, это регистрация на Вас перехода права на квартиру с ипотекой в силу закона в пользу продавца.
Удачи
Добрый день Александр!
Но я ведь не уплачиваю никакого аванса, поэтому Продавец не хочет этого делать (переписывать на меня квартиру). Каким образом можно свои риски минимизировать в данной сделке? Можно ли заключить 2 Договора (Купли-Продажи, Аренды с правом выкупа? Для меня предпочтительнее заключить Договор Купли-Продажи. Я так понимаю это более серьёзный договор по сравнению с Договором Аренды с правом выкупа я правильно думаю? Как наложить обременение на квартиру чтоб я был защищён?
Добрый день Андрей!
Какие пункты мне включить в Договор, что бы данный Договор стал для меня более приемлемым? Что я могу сделать кроме того, что бы Продавец зарегистрировал квартиру на меня через Росеестр, что бы договор стал отвечающим моим интересам? Вы поймите, что по сути я Продавцу ничего не плачу, нет аванса, я вот сейчас снимаю данную квартиру и плачу 40000 в месяц и все. Я продолжаю просто дальше платить те же деньги, но с возможностью выкупа через 10 лет оформленный официально по Договору. Продавец не дурак и не перепишет квартиру на меня, ведь и я ему по Договору кроме ежемесячных 40000 рублей ничего не плачу (аренда).
собственно если он не хочет оформлять на Вас право собственности в рамках купли продажи заключайте договор аренды с правом выкупа, учитывая срок на квартире будет как минимум обременение в виде долгосрочной аренды