Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры, при предварительном ДКП, другому покупателю
Две недели назад, в офисе риелтора, заключил предварительный ДКП на продажу квартиры. Срок до 8 декабря. Внесены средства под расписку, 50 т. р. С расписанными штрафными санкциями.
Так же заключил агентский договор (до 26 ноября). И эксклюзивный агентский договор (бессрочный на продажу именно этим людям по ипотеке, если я правильно понял).
У покупателей по предварительному ДКП ипотека. Сейчас ждем пока там все ньюансы будут соблюдены.
У меня появился новый покупатель, за наличные, и более крупную сумму и без уплаты комиссии агентам. Хочу продать ему.
1. Главный вопрос, как это сделать? (максимально выгодно для меня)
2. Могу ли я просто заключить основной ДКП с новым покупателем и просто переоформить квартиру, и по факту предыдущим покупателям сказать, так и так, продавать не буду. Не считается ли это мошенничеством, с точки зрения закона? Вроде как заключил предварительный ДКП, а сам основной заключил с другими покупателями. Но сам предварительный ДКП толком не обязывает меня заключать основной, правильно?
3. Как грамотно разорвать предварительный ДКП с предыдущим покупателем. Мне не очень хочется платить все штрафные санкции. Я бы возместил деньги за оценку, и тысяч 10-15 за не удобства. Если откажутся, могу ли я просто сказать «тогда получайте деньги через суд». Там люди нормальные, но я ними связь через риелторов, а риелторы могут подлянок поустраивать. Хотя у меня есть возможность с этими людьми связаться на прямую (в пред. ДКП есть адрес их).
Какие вообще риски есть, в суде у меня, в случае если те же риелторы не побрезгуюют помочь подать !? Я знаю, что чтобы доказать свою состоятельность как покупателя по пред. ДКП в суде, покупателям нужно будет всю сумму показать на счету, а у них ее нет, у них только ипотека и пол суммы (то есть на счету в случае суда, будет только пол суммы и они не докажут что могли у меня купить, правильно!?)
4. У меня 2 договора с агентами. Один эксклюзивный с прописанными фамилиями (покупателя и продавца, затер их на документе). Второй обычный, до 26 ноября. Так вот, если я заключу основной ДКП с новым покупателям до 26 ноября (мне нужно по скорее), значит ли это, что каким-то образом, риелторы смогут с меня затребовать свою комиссию (через суд например). Или к чему вообще меня обязывает агентский который до 26 ноября. На сколько он вообще, юридически серьезен и по нему в случае чего могут затребовать деньги? (фирма риелторская довольно крупная)
В случае, если до 26 нельзя заключить. Какой договор с потенциальным покупателем за наличку заключить, чтобы он не передумал, но и чтобы сроки не прошли !?
5. Может имеет смысл после заключения основного ДКП с новым покупателем, просто «потеряться» до 8 декабря (срока действия пред. ДКП). А потом предложить предыдущим продавцам вернуть сумму задатка плюс 20% !?
Документы прилагаю
- img918.jpg
- img923.jpg
- img916.jpg
- img916.jpg
- img917.jpg
- img920.jpg
- img921.jpg
- img922.jpg
- img924.jpg
Все же, у меня есть вопрос по прикрепленным документам.
Конкретно по «Агентскому договору»
Пункт 3 и пункт 4.
Там не много не понятно написано. Пункт 4.3 и пункт 4.4, имеет силу только в случае заключения основного договора и последующего расторжения !?
К отказу от предварительного ДКП, ничего я не должен агенту возвращать или уплачивать, в соответствии с в этим договором !?
2. Могу ли я просто заключить основной ДКП с новым покупателем и просто переоформить квартиру, и по факту предыдущим покупателям сказать, так и так, продавать не буду. Не считается ли это мошенничеством,Дмитрий
Дмитрий, добрый день! Нет тут никакого мошенничества разумеется. Есть только гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств из заключенных договоров, в том числе агентского, т.е. максимум с Вас взыщут санкции по данным договором + на основании ст. 333 ГК РФ если санкции слишком велики Вы вправе в суде просить их снизить. Также если внесенные средства были указаны как задаток, первый покупатель вправе требовать выплаты задатка в двойном размере при отказе от договора с Вашей стороны
ст. 381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
3. Как грамотно разорвать предварительный ДКП с предыдущим покупателем. Мне не очень хочется платить все штрафные санкции. Я бы возместил деньги за оценку, и тысяч 10-15 за не удобства.Дмитрий
оптимальней конечно по соглашению сторон обговорив условия которые устроят обе стороны, что касается агентств недвижимости конечно они будут ссылаться на драконовские санкции в договорах, Вы в свою очередь можете упомянуть Закон о защите прав потребителей указав, применительно к ст. 16 данного закона что далеко не все условия договоров навязанных агентством устоят в суде. Проще конечно опять же расторгнуть их по соглашению сторон если стороны смогут договорится
Добрый день, Дмитрий.
1. Главный вопрос, как это сделать? (максимально выгодно для меня)
Максимально выгодно — это расторгнуть все ранее заключенные договоры с включением в соглашения о расторжении условия о том, что стороны не имеют никаких взаимных претензий друг к другу (это значит, что пени и штрафы взысканы не будут).
Принцип свободы договора позволяет заключить соглашение о расторжении договора на любых, выгодных для сторон условиях.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
3. Как грамотно разорвать предварительный ДКП с предыдущим покупателем. Мне не очень хочется платить все штрафные санкции. Я бы возместил деньги за оценку, и тысяч 10-15 за не удобства.
Заключите соглашение о расторжении предварительного ДКП, включив условия о том, что претензий нет и стороны не вправе взыскивать неустойку. Также можете включить условие о выплате отступного потенциальным покупателям, но здесь еще нужно смотреть, был ли задаток.
Сейчас более подробно посмотрю все условия договора в части ответственности.