Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски при покупке квартиры с привлечением материнского капитала
Добрый день!
Собираюсь приобрести квартиру с привлечением средств материнского капитала.
Слышал, что впоследствии, при продаже этой квартиры до момента совершеннолетия детей могут возникнуть сложности из-за того, что дети будет иметь доли в квартире. Также, насколько понимаю, возникают ограничения при оформлении налогового вычета.
Проконсультируйте, пожалуйста, насколько эти риски вероятны, в чем конкретно они выражаются, и есть ли способы их решения. Возможно, есть еще какие-то моменты такого рода, связанные с привлечением мат. капитала.
Заранее спасибо,
С уважением,
Павел
Здравствуйте.
Во-первых, наличие долей, принадлежащих несовершеннолетним детям влечет необходимость получения согласия на продажу таковых, выдаваемого органом опеки, который не выдаст его в случае, если дети теряют право собственности на жилье без соразмерного встречного предоставления (в форме другой доли, приобретаемой на вырученные деньги, например).
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
Что касается налогового вычета, то особых проблем тут я не усматриваю, разве что доля приходящаяся на детей будет стоить больше 1 млн рублей каждая, что бывает не так часто при том, что размер доли должен по минимуму соответствовать той части приходящейся на каждого ребенка, которая соответствует 1/4 (если детей двое) размера материнского капитала.
Например при стоимости квартиры в 5 млн рублей, минимальный гарантированный размер доли, приходящейся на каждого ребенка составит примерно 1/40 (0,025) от целой квартиры.
Здравствуйте, Павел!
по ст.37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
соответственно, перед продажей доли ребенка надо будет получить согласие опеки на это, но если тут же будет приобретаться другое жилое помещение и ребенку в нем выделят равнозначную долю, то нет никакой сложности его получить.
Также, насколько понимаю, возникают ограничения при оформлении налогового вычета.Павел
нет ограничений, просто в силу п.5 ст.220 НК сумма МК не учитывается в расходах.
5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
чаще всего проблемы с налогами возникают из-за того, что детям не сразу выделяются доли, а спустя время и при продаже долей их доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения.
соответственно, приходится платить налог с дохода, а налоговый имущественный вычет его (доход) полностью к нулю не сводит.
данную ситуацию, например разъясняет Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 8 мая 2018 г. N 03-04-05/30732 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры
Дмитрий, спасибо за ответ.
Насколько охотно банки дают ипотеку потенциальным покупателям на такие квартиры, в которых есть несовершеннолетние собственники (при наличии разрешения от органа опеки)?
чаще всего проблемы с налогами возникают из-за того, что детям не сразу выделяются доли, а спустя время и при продаже долей их доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения.
Как избежать этой проблемы, подскажите, пожалуйста? Заплатить НДФЛ? Но ведь у ребенка нет ИНН…
Насколько охотно банки дают ипотеку потенциальным покупателям на такие квартиры, в которых есть несовершеннолетние собственники (при наличии разрешения от органа опеки)?
Павел
нормально дают.
Как избежать этой проблемы, подскажите, пожалуйста? Заплатить НДФЛ?Павел
не затягивать с выполнением данного по МК нотариального обязательства по выделению долей. если же по сроку владения не освобождаетесь от налога, то платить уменьшив на налоговый имущественный вычет.
сейчас воде бы есть инициатива внести поправки в ст.217 НК, чтобы освободить от налога в такой ситуации. в указанном мною выше письме указано
Вместе с тем сообщаем, что вопрос освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц доходов от продажи долей в недвижимом имуществе, выделенных детям в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», если объект недвижимого имущества находился в собственности родителей более минимального предельного срока владения объектом, будет рассмотрен в рамках подготовки Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики Российской Федерации.
но когда это будет и будет ли вопрос открытый.
Юрий, спасибо за ответ.
Не могли бы Вы, пожалуйста, пояснить, в чем именно здесь проблема? Какие-то особенности налогообложения свыше этой суммы?
Уточнюсь, что имущественные вычеты не предоставляются на средства маткапитала, как правильно указал коллега Чернобавский.