Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
ИП - Налог на продажу квартиры
Добрый день!
В собственности физического лица есть квартира.
Затем физическое лицо регистрируется как индивидуальный предприниматель.
Данную квартиру планирует сдавать от имени ИП, уплачивая налог по УСН - Доход - 6%. При регистрации ИП был указан дополнительный ОКВЭД 68.20 (Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом)
В случае продажи данной квартиры в будущем, если я правильно понимаю, появится доход, с которого нужно уплатить налог 6%.
Вопрос в следующем: существует ли какой-то законный способ избежать или уменьшить уплату налога на доход с продажи квартиры в данной ситуации?
Уважаемый Алексей! Доброго! Вариантом может быть дарение близкому родственнику (НДФЛ у него нет — см. п.18 ст.217 НК РФ). А уже потом (как вариант) продажа им с учетом срока давности владения (см. ст.217.1 НК РФ).
Но имейте в виду, что если конечная цель только уйти от налога и это будет доказано соответствующими органами в суде (мнимость сделок), последствия могут быть как административно — правовыми, так и уголовно — правовыми.
Здравствуйте, Алексей.
Согласно ст. 217 НК РФ, если имущество используется в предпринимательской деятельности, то вычет по нему при его продаже получить не получится.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
При этом есть много разъяснений Минфина, что вычет нельзя предоставить и в случае прекращения предпринимательской деятельности. Например, письмо Минфина России от 24 мая 2017 г. N 03-04-05/31781.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным физическим лицом, в том числе, утратившим статус индивидуального предпринимателя, от продажи нежилого помещения, которое фактически использовалось им для осуществления предпринимательской деятельности с целью извлечения дохода, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
Если Вы вообще не будете сдавать квартиру в аренду и зарегистрируете прекращение деятельности, то в принципе можно говорить о том, что квартира в предпринимательской деятельности не использовалась. Но даже в этом случае возможно придется доказывать свою правоту в суде.
В случае продажи данной квартиры в будущем, если я правильно понимаю, появится доход, с которого нужно уплатить налог 6%.
Вопрос в следующем: существует ли какой-то законный способ избежать или уменьшить уплату налога на доход с продажи квартиры в данной ситуации?
Алексей
Алексей, добрый день! Если квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности то соответственно при ее продаже не будут применяться ни положения ст. 217 (в части освобождения от НДФЛ при сроке владения более минимального), ни положения ст. 220 НК РФ в части возможности применения налогового вычета либо уменьшения дохода на сумму расходов на приобретение квартиры. В этом свете уплата налога от ее продажи в рамках УСН является оптимальной 6 % вместо 135 НДФЛ. Кроме того не будут применяться положения ст. 217.1 ч. 5 в части учета кадастровой стоимости квартиры при определении налогооблагаемой базы. Чтобы избежать налога совсем после использования в пред-кой деятельности ее надо дарить близкому родственнику или члену семьи, как отметил выше коллега и можно продавать через 3 года без уплаты налога при условии что она е будет использоваться таким лицом в пред-кой деятельности
Андрей, добрый день!
Подскажите пожалуйста: правильно ли я понимаю, что если квартира не будет использоваться мною в предпринимательской деятельности (сдаваться), то по истечению 3 лет после вступления в собственность (собственность по наследству в 2016 году), я смогу ее продать не уплачивая НДФЛ?
Если это так, то влияет ли как-то сам факт регистрации ИП с ОКВЭД 68.20 (Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом) на эту ситуацию? Возможно мне просто достаточно убрать данный ОКВЭД (он не является основным) и не сдавать квартиру?
И, если все же потребуется сдавать квартиру после этого, могу ли я сдавать ее как физическое лицо и уплачивать 13% НДФЛ по декларации физического лица? Или это уже приравняют к предпринимательской деятельности?
(собственность по наследству в 2016 году), я смогу ее продать не уплачивая НДФЛ?Алексей
Да, все верно
Если это так, то влияет ли как-то сам факт регистрации ИП с ОКВЭД 68.20 (Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом) на эту ситуацию?Алексей
собственно тут налоговая должна доказать факт использования данной квартиры ля предпринимательской деятельности в том числе учитывая что это жилое помещение и то что она получена по наследству
И, если все же потребуется сдавать квартиру после этого, могу ли я сдавать ее как физическое лицо и уплачивать 13% НДФЛ по декларации физического лица? Или это уже приравняют к предпринимательской деятельности?можете, но это лишит вас возможности ее продажи по истечении трех лет без уплаты НДФЛ
Алексей, если сейчас ИП не использует квартиру с целью извлечения прибыли — лучше ИП закрыть и реализовать квартиру. Вариант с дарением конечно подходит, но там срок владения будет слишком большой (три года согласно п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ), чтобы продать её без уплаты налога.
В данный момент ИП только зарегистрирован, никакой деятельности еще не успел провести. Квартиру планировали сдавать 1-2 года, но не учли что с продажи также потребуется уплатить налог на доход, поэтому выгода от сдачи ее внаем сейчас сомнительна — почти всю ее придется уплатить в качестве налога при продаже.
Может быть еще не поздно прекратить деятельность ИП, продать квартиру, а потом снова зарегистрировать ИП? Или это уже может трактоваться как уход от налогов?
Уважаемый Алексей! В дополнение: можно и так. Нет. Но вот здесь какой момент: Вам тогда лучше со сдачей квартиры повременить (поймите правильно), так как имущественный налоговый вычет можете просто не получить (см. ст.ст.217,217.1, 220 НК РФ).
Здесь масса нюансов (срок владения квартирой Вами, является или нет местом жительства и т.п. и т.д.).
В любом случае надо смотреть документы и все просчитывать. А может лучше будет и 6% (если по вычету никак не получиться).