Смена собственника нежилого помещения

Добрый день. В законодательстве РФ установлен принцип обособленности имущества юридического лица от его участника или директора (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Это означает, что невзирая на то, что участник общества имеет какие-то имущественные права в отношении юридического лица, тем не менее произвольная передача имущества от юридического лица к его участнику закону не соответствует.

Соответственно, имущество в данном случае может быть либо передано по сделке (купля-продажа, мена и т.д.). Заключение договора дарения в данном случае не рекомендую, поскольку она будет не соответствовать целям деятельности юридического лица, а значит будет недействительной.

Либо участник ООО может выйти из общества и при этом ему должны будут выплатить действительную долю (но тут ее надо будет оценивать и кроме того если участник один, то он не может выйти из общества).

Также сможете получить данное имущество при ликвидации юридического лица после завершения расчетов с кредиторами в соответствии с ликвидационным балансом.

Ст. 63 ГК РФ:

8. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. При наличии спора между учредителями (участниками) относительно того, кому следует передать вещь, она продается ликвидационной комиссией с торгов...

Здравствуйте, Дмитрий!

уточните какую цель Вы хотите достичь?

самый очевидный способ, заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, при этом необходимо будет учитывать положения законодательства о сделках между взаимозависимыми лицами, в частности ст.105.1 и 105.3 НК. 

юр. лицо уплатит налог в соответствии с применяемой системой налогообложения.

другой вариант, это ликвидация юр. лица с передачей оставшегося имущества участнику (ст.63 ГК).

в этом случае участнику придется уплатить НДФЛ с полученного дохода, который можно уменьшить заявив налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК.

п.1 ст.211 НК предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьёй 105.3 НК.

по данному поводу есть письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 июля 2018 г. N 03-04-05/47944 О налогообложении доходов, возникающих при получении физическим лицом недвижимого имущества при ликвидации ООО.

Здравствуйте, Дмитрий.

Вывод актива (недвижимости) возможен через куплю-продажу.

Необходимо учитывать, что это сделка с заинтересованностью: ст. 45 Закона об ООО

Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Общество обязано извещать о совершении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, незаинтересованных участников общества в порядке, предусмотренном для извещения участников общества о проведении общего собрания участников общества, а при наличии в обществе совета директоров (наблюдательного совета) — также незаинтересованных членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Дарение же между коммерческими структурами на крупнуе суммы запрещено.

ГК РФ Статья 575. Запрещение дарения

1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Поэтому о дарении можно вести речь, если одариваемым будет не ИП, а физическое лицо.

И, разумеется, встанет вопрос о выплате дивидентов учредителям (либо иного решения о распределении суммы дохода).

Здравствуйте. Поддерживая коллегу Чернобавского, хотелось бы отметить некоторые особенности, учет которых может Вам оказать помощь в выборе одного или другого варианта, поскольку собственно их только два — купля-продажа или получение имущества после ликвидации общества.

Во-первых, решение о выборе должно быть сформировано из намерений, касающихся судьбы ООО в принципе. То есть если общество имеет только этот актив и больше ничем, кроме (например) сдачи его в аренду не занимается, то естественно логично прекратить его деятельность путем добровольной ликвидации. Если же общество осуществляет иную деятельность и необходимо учредителю для каких-то иных целей, то логично воспользоваться вариантом купли-продажи.

Во-вторых, следует учитывать, что в случае купли-продажи сделка совершается между двумя хозяйствующими субъектами. Т.е. приобретателем имущества будет ИП. Соответственно, если ИП находится на УСН (6%), то в расходную часть себе эти затраты он поставить не сможет. Существенным вопросом также будет являться цена сделки, поскольку, как верно отмечено коллегой Чернобавским, налоговая сможет проконтролировать цену, т.к. стороны сделки являются взаимозависимыми (ст. 105 НК РФ). Доход тут получит ООО и должно будет уплатить с полученной от ИП суммы налог. Если это УСН (6%), то безо всяких вычетов.

В случае же когда происходит ликвидация, то доход в виде имущества получает физлицо, которое было участником ООО. Это означает, что ООО должнобудет направить в налоговую уведомление о невозможности исполнить обязанность налогового агента, а физлицо должно будет отчитаться за полученное имущество путем подачи декларации 3-НДФЛ и самостоятельно исчислить и уплатить налог в размере 13% за вычетом сумм, затраченных на приобретение доли (подп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Вот это все необходимо посчитать и выяснить что какой именно вариант в Вашем случае будет более выгодным.