Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать с договором купли-продажи 20-летней давности, который банк считает ничтожным?
20 лет назад глава семьи продал дом супруге и несовершеннолетним детям. С тех пор, на основании этого договора, дом был оформлен в собственность, у всех владельцев имеются выписки из ЕГРН. Более того, одну из долей один из собственников перепродал другому и эту сделку так же оформил нотариус и сделка зафиксирована в Росреестре.
Но, при попытке продать дом в ипотеку, банк счёл данный договор ничтожным, ссылаясь на 37 ст. ГК. Сказали, что нельзя было продавать близким родственникам и несовершеннолетним детям. Нужно было, оказывается, оформлять договор дарения.
Можно ли теперь как-то этот договор узаконить, подтвердить его актуальность? Т.к. всех участников сделки, включая главу семьи, до сих пор этот договор устраивал.
Если же это не возможно, то считаются ли действительными оформление дома, сделка продажи доли и другие действия с недвижимостью, осуществлённые владельцами за это время?
И если владелец дома до сих пор супруг, то как ему это право закрепить - через суд или просто подать документы на оформление собственности в Росреестр?
Доброго дня!
И если владелец дома до сих пор супруг, то как ему это право закрепить — через суд или просто подать документы на оформление собственности в Росреестр?Михаил
Считаю, что стоит обратить внимание банка на то, когда была введена ст. 37 ГК РФ, на сколько мне известно изменения были внесены в нее в связи с принятием ФЗ «Об опеке и попечительстве», который датируется
24.04.2008, соответственно на момент совершения сделок 20 лет назад, пункта не существовало, в связи с чем и сделка была проведена на законных основаниях, обратной силы закон иметь не будет, соответственно считаю, что договор действителен, хоть в настоящее время и существует данная норма:
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Здравствуйте, Михаил! Действительно у банков сейчас «широкие» полномочия и действуют они в противоречие с Законом. Поскольку договор купли-продажи никем не оспорен, сделка не признана судом недействительной, то узаконивать сейчас ничего не требуется да и невозможно. Срок исковой давности давно истек (ст. 181, 196 ГК РФ) и сейчас могу Вам предложить найти покупателя с наличными.
Михаил!
В этой ситуации прежде всего обращает на себя внимание то, что позиция банка имеет значение только в отношении возможных сделок с участием указанного банка, да и то, чисто теоретически можно оспорить действия банка, отказывающего в признании договора действительным, ведь признать договором ничтожным может только суд, точнее, в силу положений ст. 166 ГК РФ, речь может идти о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но это не дело банка.
Вариантов дополнительного узаконивания сделок не существует, договор уже был совершён и последствия его осуществлены и зарегистрированы в установленном порядке государством, можно думать о том-заинтересованы ли Вы в дальнейшем сотрудничестве с этим банком или, может быть, провести переговоры с другой кредитной организацией?
Ст. 167 ГК РФ определяет общие последствия недействительности сделок, но только в случае признания сделки недействительной по решению суда, в Вашем случае никакого решения суда нет, а потому и все сделки, совершённые после продажи дома детям (что банк считает неправильным) тоже действительны.
Полагаю, что таким образом, банк выражает свою неготовность сотрудничать с Вами по вопросу кредитования, не более того, позиция банка никак не может повлиять на действительность сделок и прав на недвижимое имущество.
Если фактическим владельцем дома до сих пор является супруг, то сова стать собственником он тоже сможет после совершения сделок гражданско-правового характера в отношении долей в праве собственности на дом, фактические собственники точно так же могут продать (подарить) свои доли главе семьи, а Росреестр зарегистрирует за ним право собственности (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Если же это не возможно, то считаются ли действительными оформление дома, сделка продажи доли и другие действия с недвижимостью, осуществлённые владельцами за это время?
Михаил
Михаил, добрый вечер! Зависит как указал коллега от того, когда все таки была совершена сделка между опекуном и несовершеннолетним которую банк считает ничтожной. По действующей с 2013 года редакции ГК, в частности ст. 168
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
для сделок, запрет на совершение которых установлен ст. 37 ГК РФ иных последствий не предусмотрено, соответственно такая сделка является оспоримой а не ничтожной. Возможно что и срок давности уже истек. Но если сам сделка была 20 лет назад когда еще не было ФЗ «Об опеке и попечительстве» (принят в 2008 году) и была другая редакция ГК как вариант в судебном порядке оспаривать отказ банка, но сложность в том, что банк все таки коммерческая организация и если нет с ним еще договорных отношений то оспорить отказ в судебном порядке будет сложно
Добавлю, что все таки в редакции ГК 1996 года т.е. на момент совершения сделки ч 3. ст. 37 ГК уже был установлен. Действовавшей на тот момент ст. 168 сделка, совершенная с нарушением закона, в данном случае ч. 3 ст. 37, ничтожна. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен любым заинтересованным лицом. Но срок для этого действовавшей в рассматриваемый период ст. 181 ГК РФ ограничен 10 годами, т.е. все мыслимые сроки давно вышли
Юристы банка ответили так:
Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения. К данной сделке не может быть применен такой срок исковой давности.