Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Глава 9.1 ГК РФ
Согласно пункта 2 ст. 181.1 ГК РФ Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Решения собраний – это решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной законодателем полномочиями их принятия на собраниях такого сообщества.
ВОПРОС: Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?
Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано по решению суда, но не все 100% долей.
Здравствуйте, Вадим.
По вопросам управления и содержания вправе в установленном Главой 9.1. ГК РФ принимать решения, и они будут обязательны для всех собственников.
Что касается вопросов распоряжения долевой собственностью, то необходимо согласие всех собственников.
Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Есть также разъяснения Верховного Суда по этому поводу.
С уважением! Г.А. Кураев
Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?
Вадим
Вадим, добрый день! В общем то да т.к.
2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
ст. 130 ГК
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.
в то же время, согласно ст. 246 ГК
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
т.е. зависит от того, какое именно решение принимается
Вадим, здравствуйте.
По поводу конкретизации указанных норм в своё время высказался Пленум ВС.
103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Проблема заключается в том, что в данном случае у участников ДДУ отсутствует долевая собственность на объект недвижимости, если он ещё не передан в собственность дольщиков. В таком случае, решения принятые собранием могут быть оспорены через суд — технически, общей собственности у дольщиков нет.
Опишите пожалуйста ситуацию подробнее. На какой стадии строительство? Нет ли банкротства? Не передано ли имущество в собственность? Эти моменты могут создать варианты легитимности таких собраний.
С уважением,
Роман Новиков
Застройщик (ООО 2) в процедуре банкротства (конкурсное). Большая часть инвесторов (но не 100%) зарегистрировали в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (готовность 74%) . И вот собрание принимает следующие решения:
1. Привлечь ООО ... для выполнения за свой счет работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса ...), и передать ему полномочия действовать в интересах участников общей долевой собственности в целях завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию.
2. Собственникам ОТК заключить с ООО... договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса.
3. Утвердить условия договора на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса.
4. Лицом, уполномоченным от имени участников общей долевой собственности принять от ООО... документацию, подтверждающую выполнение работ по договору на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, а также произведенные им расходы определить конкурсного управляющего ООО2 (застройщик).
5. Утвердить размер возмещения участниками общей долевой собственности затрат на организацию и выполнение работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса в сумме 000 рублей на долю в праве общей долевой собственности.
Вот тут у меня и не сходится. Вроде привлекают некое ООО сразу и для достройки и содержание и для охраны.
Но если я не хочу платить еще раз, так как, оплатил свой взнос полностью, обязан ли я исполнять данное решение? Компетентно ли собрание принимать данное решение (присутствовало 62%). Не ничтожно ли решение данного собрания?
Извините, что так длинно.
Но если я не хочу платить еще раз, так как, оплатил свой взнос полностью, обязан ли я исполнять данное решение? Компетентно ли собрание принимать данное решение (присутствовало 62%). Не ничтожно ли решение данного собрания?
Вадим
С точки зрения наличия прав собственников — собрание может быть легитимным. Есть долевая собственность на объект незавершенного строительства. У вас лично собственность зарегистрирована?
Добрый день, Вадим.
Это так, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано.
Если нет, нужно смотреть, кому принадлежит данный объект.
Обоснование
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Здравствуйте, Вадим!
В Вашем случае нет соответствующего гражданско-правового сообщества (ст. 181.2 ГК РФ), поэтому говорить о том, что здесь возможно принятие каких либо решений без создания и наличия такого сообщества оснований не имеется.
В Вашем случае, если долевые собственники не могут прийти к согласию по вопросам, связанным с таким имуществом, они подлежат разрешению в судебном порядке — ст. 247 ГК РФ
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
. И вот собрание принимает следующие решения:
Вадим
Здесь не совсем понятно, кто принял решение? собрание собственников? или собрание кредиторов? как оно оформлено? утверждено ли судом, если есть дело о банкротстве? кому принадлежат остальные доли в объекте, если зарегистрировано только 74% собственников? как конкурсный управляющий допустил такое решение, если, например, что-то принадлежит должнику и находится в залоге у кредиторов, но при этом он должен обеспечивать сохранность этого имущества? Эти вопросы очень смущают и ставят под сомнение в принципе правомерность принятия каких-либо решений собственниками самостоятельно.
Поскольку это было именно решение собственников, а не собрания кредиторов в рамках дела о банкротстве, то полагаю, что принятие такого решения не соответствует нормам ГК РФ, т.к. принято вне предусмотренной законом форме — без образования соответствующего юридического лица, строительного кооператива, товарищества и т.д. и без согласия всех долевых собственников в нарушение ст. 247 ГК РФ.
Поэтому не вижу оснований для возложения на собственников обязанности заключить договор с новым ООО или осуществлять какие-либо иные действия, направленные на исполнение решения, принятого с нарушением норм ГК РФ.
ВОПРОС: Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?
Вадим
Здравствйте
Думаю да.
Пленум суда об этом указывает
103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Весь вопрос в том являетесь ли вы уже собственниками или нет.
А так по гк- общая собственность решается на собрании участников — по соглашению сторон.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В таком случае, склонен согласиться с коллегой Янкиной: для распоряжения общим имуществом необходим кворум в 100%. В таком случае, вас будет сложно принудить исполнять указанное решение, если суд признает такую «достройку» распоряжением общим имуществом.
Новиков Роман
Поддерживаю.
Более того — в случае как у вас- с банкротством — еще и масса вопросов может быть от арбитражного управляющего.
То что вы кредитор- понятно. Остальные кредиторы- тоже.
Но вот причем тут такое собрание — не ясно. И как исполнять его решения. Кворума нет.
Здравствуйте, Вадим. Согласно ч.1 ст.246 ГК РФ «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».
Таким образом, необходимо согласие всех участников долевой собственности, т.е. если рассматривать данные нормы в контексте общего собрания, то кворум должен составлять 100%. Таким образом, решение «общего собрания», принятое, в том числе, в отношении отсутствовавшего участника долевой собственности, обязательно для него только в случае его собственного согласия. Глава 9.1. распространяется на участников гражданско-правового сообщества, к которым нельзя отнести любых сособственников любого объекта недвижимости. Участие в таком сообществе обычно означает, что человек изъявляет свою волю на то, чтобы быть членом соответствующего образования, что чаще всего происходит в форме подачи заявления. Так, все собственники квартир в МЖД обладают правом общей долевой собственности на общее имущество, но не все из них являются членами ТСН. Гражданско-правовое сообщество регистрируется как юридическое лицо, имеет устав или иной документ, определяющий правила функционирования сообщества, порядок созыва и проведения общего собрания, компетенцию общего собрания и т.д.
Здравствуйте. Представляются очень спорными рассуждения на тему распоряжения долевой собственности в ситуации, когда речь идет о незавершенном строительстве. Полномочия собрания участников долевого строительства никак не регламентированы именно потому, что у таких участников как правило отсутствует право собственности на долю в объекте. За исключением случаев, когда долевая собственность устанавливалась судом.
По сути объект незавершенного строительства не является недвижимым имуществом, до придания ему такого статуса он является совокупностью строительных материалов.
В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц,наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Ваше собрание не подпадает под эту категорию. Полномочий по принятию решений законом для участников долевого строительства не предусмотрено.
Добрый день!
Высшая судебная инстанция исходит из того, что при разрешении вопроса о компетенции собрания необходимо убедиться в наличии в законе прямого указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Вы верно указываете, что отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства и соответственно в законе не закреплены последствия для участников. При таких обстоятельствах мне видится, что нормы Главы 9.1 ГК РФ не применимы для деятельности собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. N 5-КГ16-230
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71497460/#ixzz56WLr8Gov
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Разъяснения Высшего арбитражного и Верховного Судов по этому поводу