Налог от продажи квартиры, полученной по наследству

Рассмотрим вариант, что ваша мама участвовала в приватизации квартиры. А еще в приватизации участвовал супруг или другой член семьи, после смерти которого она вступила в наследство.

1. Для решения вопроса об освобождении от уплаты НДФЛ дохода от продажи квартиры, нужно установить, в каком момент возникло право собственности на долю в квартире. Если право на долю возникло давно (еще в 1994-м), то приобретение другой доли ничего не меняет — все равно для уплаты налога квартира считается находящейся в собственности с 1994 года, т.е более 3-х лет.

2. Но возникло ли право собственности в 1994?

В законе о приватизации жилищного фонда в редакции 1994 было указано, что право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Вам нужно еще раз внимательно посмотреть отметки на договоре о передачи квартиры, может что просмотрели… А именно, есть ли отметка (штамп) о регистрации договора и какой орган ее поставил.

Если отметка есть, то все нормально — ранее возникшее, но не зарегистрированное право собственности на квартиру, признается.

Если нет — то нужно разбираться дальше.

Обоснование

ст. 217.1 НК РФ

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Письмо Минфина России от 19.07.2016 N 03-04-05/42215

Вопрос: Об НДФЛ при получении в дар и продаже 2/5 доли в праве собственности на квартиру в 2016 г., приватизированную в 1996 г.

Таким образом, изменение размера доли налогоплательщика в праве собственности на квартиру не прерывает срок нахождения указанного имущества в собственности налогоплательщика.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера доли в праве собственности на указанную квартиру) более трех лет, то доходы от продажи указанной квартиры не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

ст. 69

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1
(ред. от 11.08.1994)
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

ст. 7

Право собственности на приобретенное жилье возникает смомента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Нужно еще посмотреть решение суда, может быть суд указал в нем, когда возникло право собственности.

Если договор действительно не был зарегистрирован, то вероятно уплатить налог при продаже или судиться с налоговой инспекцией.