Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Долгосрочный договор аренды крыши в жилом здании
Наша компания в сфере туризма планирует организовать работу смотровых площадок для туристов в центре Санкт-Петербурга. В силу ряда причин, наиболее интересными являются крыши жилых зданий, примыкающих к Невскому проспекту. Дополнительным привлекательным фактором являются наличие на некоторых знаниях башен МПВО (местной противовоздушной обороны), сохранившихся ещё со времён войны. Это целая интересная история, но сейчас не об этом, а о правовой стороне.
Планируем арендовать элементы кровли (крыши) здания, устанавливаем переходные мостики и ограждения (затраты внушительные по мерам нашего ООО), поэтому считаем, что нужен долгосрочный договор аренды (с регистрацией в Росреестре). Потенциально согласие ТСЖ есть, собрание собственников проведут, протокол (согласие на аренду) предоставят.
Вопросы: 1) здание жилое, но в большинстве случаев все пишут про договор аренды НЕжилого помещения (в офисах), как правильно сформулировать объект аренды? Часть общедомового имущества? Если берём например последний пролёт лестничного марша.
2) есть технический паспорт с поэтажными планами, естественно на нем отдельно лестница или лестничная площадка не выделена (не нарисована) как объект отдельный объект для аренды - просто описать в договоре объект аренды для последующей регистрации возможно? Или обязательно нужно делать заказ кадастровому инженеру на изменение тех.паспорта ?
3) лестничный марш (как объект аренды на схеме) это только малая часть интересующей аренды. Важнее сама крыша, но на неё вообще формально нет документов. Это конструктивный элемент и не указан на поэтажном плане. Как быть? Устно был ответ сотрудника Росрестра, что "нет на плане = нет объекта = нет регистрации". Как быть? Создавать план крыши и регистрировать её в составе здания как отдельный объект?
4) дом 1913 года постройки (ожидается ещё дом 1801 года постройки), технический (кадастровый) паспорт делали давно (кажется в 1980 году, сейчас его они ищут). Есть ли требования по актуализации кадастрового паспорта? Чтобы он был не позднее определенного года или таких требований нет? Заранее благодарен за ответы. Александр.
Согласно статье 17 ЖК РФ:
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно части 2 статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
На основании изложенного:
Во-первых, с учетом вышеприведенных норм, Росреестр, скорее всего откажет в регистрации такого договора аренды.
Во-вторых, есть риски при проведении банковской и налоговой проверки, если это же жилое помещение будет указано как юридический адрес (если при регистрации смены ЮА налоговая сразу не обратит внимание на назначение помещения и не откажет).
В-третьих, для учета с октября 2013 года предоставляется только техплан.
Для предоставления более точного ответа необходимо смотреть документы.
А как же аренда магазинов в жилых домах? Т.е в начале нужно вывести часть помещения из жилого в нежилое (как делают с квартирами на 1 этаже)? Но тут крыша - в принципе не помещение, а конструктивный элемент. Есть письмо Президиума ВАС N 66 от 11.02.2002.
Т.е гарантий долгосрочной аренды за счёт регистрации в Росреестре не получить? Тогда как? Арендовать на 11 месяцев? Но мы вкладываем средства в переоборудование и ремонт кровли. Срок окупаемости 2-3 года. Собственник (коллективный) "ЗА", но потом вдруг измени свою позицию - прописывать штраф за расторжение в объеме инвестиций?
Есть новое «арендное» разъяснение ВАС РФ — Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума N 73) — которое содержит принципиально другую позицию. В п. 9 этого Постановления указывается, что ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения, то такой договор подлежит государственной регистрации, а обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Новый подход, безусловно, совершенно адекватно отражает суть складывающихся правоотношений: предметом договора выступает сама вещь в целом (например, земельный участок, здание или сооружение), а не ее часть, которая, разумеется, не может быть объектом гражданских прав, однако пользоваться этой вещью арендатор может только в определенных пределах.
С тем, что крыша и иные конструктивные элементы являются именно частями здания, соглашается и сам ВАС в Постановлении Пленума N 64: "По соглашению сособственников общего имущества… допускается передача отдельных частей здания (здесь и далее в цитатах выделено нами. — А.Р.) в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы" (п. 7).
Таким образом, «аренда крыши» (части стены и т.д.), казалось бы, подпадает под разъяснения обоих Пленумов — как N 64, так и N 73; иными словами, аренда конструктивного элемента здания есть аренда самого здания, при которой допускается пользование лишь его определенной в договоре частью.