Как оформить договор с правлением ПЖСК, по возмещению убытков за просрочку сдачи дома?

Здравствуйте , Юрий! Спасибо Вам за подробный ответ.

Мне хотелось бы в противовес тем утверждениям про ПЖСК, на которые ссылаются многие юристы приложить свои доводы, которые я откопала на разных сайтах и в разных документах, возможно это пригодится кому-то , если они соберутся обращаться в суд. Вот небольшие вырезки, что я писала в своей претензии правлению:

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 года (по гражданским делам), утвержденном Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 года, со ссылкой на Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года, утвержденное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ указано, что гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд.(за ним сохраняются права потребителя)

Кроме того, Президиум Верховного суда в своем Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве от 04.12.2013г. указал, что если будет выявлен факт привлечения денег на строительство дома, то независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Это значит, что любой сбор денег на строительство дома будет всегда регулироваться ФЗ 214, какие бы способы обхода закона и не были применены.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В целях обеспечения единства практики применения судами раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации", постановляет дать следующие разъяснения:

1. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

2. Под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности.

Учитывая вышесказанное, и тот факт, что я оставляю за собой право на неоднократное обращение в суд для удовлетворения моих исковых требований, я прошу Вас:

1. Исключить из договора в пункте 5 « Ответственность сторон» в подпункте 5.1. следующий абзац « В случае отказа от получения квартиры, либо расторжения договора по инициативе пайщика по сумме, подлежащей возврату, проценты, штрафы, пени предусмотренные законодательством не начисляются», так как этот абзац противоречит ФЗ РФ, и любой суд признает его ничтожным.

2. Дополнить данный пункт подпунктом 5.3. «О неисполнении кооперативом обязательств» по сдаче дома в срок, указанный в пункте 3.2 договора.

3. Возместить мне материальный вред, который несу я и члены моей семьи в связи с дополнительными расходами в виде оплаты съёмной квартиры за период с 1.09.2015- 1.09.2016 в размере 146871 руб ( основание - договор аренды и расписки о получении квартплаты)

если у вас хватило времени и сил всё это прочитать, то хочу заметить, что эту претензию я им написала и предложила со мной не судиться ,а решить вопрос полюбовно, покрыв хотя бы мои убытки за съём жилья, иначе я начала бы процесс судебный по шагам, а именно:

сначала в суде признала бы ничтожным пункт пункте 5 « Ответственность сторон» в подпункте 5.1. следующий абзац ...,

а следующий этап был бы тогда, что суд признал бы мой договор о вступлении в ПЖСК договором долевого строительства и отсюда вытекали бы все виды неустойки по 214 ФЗ.Пусть на это ушло бы 2- 3года, но я бы получила все деньги, тем более что я пообещала натравить на них прокуратуру, общество защиты прав, министерство строительства..что повлекло бы полную ревизию деятельности кооператива, тем более что за 3 года они не удосужились провести ни одного собрания пайщиков, о чём я им также направила заявление с требованием проведения отчётного собрания, что им естественно не нравиться, так выплывут их промахи в управлении средствами кооператива ( да и ещё забыла сказать, что сам ПЖСК, это только для отвода глаз был создан, а фактически всем заправляет строительная компания с которой у нас , якобы заключен подряд на строительство, поэтому все члены правления являются подставными фигурами как и председатель, и не могут толково ни на что ответить....вот они и решили от меня отвязаться и пообещали мне сдать квартиру с чистовой отделкой...вот только я не знаю, как правильно с ними этот договор оформить, может попросить переписать мой договор о вступлении в ПЖСК и в пункте 3. Состояние сдачи квартиры в собственность заставить их перечислить всё то, что они мне обещают сделать? такое возможно?

Здравствуйте, Светлана. Весьма похвально, что Вы отыскали Обзор за 2002 год. Однако хочу Вам напомнить, что он был издан до принятия и вступления в силу двух законов, а именно Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так вот, п.2 ст.1 Закона № 214-ФЗ наряду с договором долевого участия предусматривает и иные договоры привлечения денежных средств потребителей, в том числе и по договорам с жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Иными словами, в тех случаях когда законом допускается привлечение от граждан денег на строительство многоквартирных домов не по договорам долевого участия, а другим способом, например путём заключения договора о паенакоплении, то такой договор не будет считаться договором долевого участия. Это-во-первых. Во-вторых, когда Верховный Суд РФ говорил в своем Обзоре за 2013 год о существе сделки и фактически сложившихся отношениях, он имел в виду всякие суррогаты типа предварительных договоров и инвестиционных договорах, которые не были допустимы и предусмотрены действующим законодательством, регулирующим привлечение денежных средств потребителей для строительства многоквартирных домов. Делал это Верховный суд для того, чтобы получили судебную защиту граждане, отдавшие свои деньги по ничтожным договорам. Однако чего бы Верховному суду вторгаться и толковать по иному договоры, заключенные по форме и в соответствии с Законом N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»? Так что не правда Ваша, уважаемая Светлана. Кондиционный договор ни одна инстанция не станет толковать иначе, да и поводов не имеется. Скорее всего, Вы подписывали заявление о принятии в члены кооператива. Деньги вносили в качестве взносов. Устав опять же у кооператива имеется. Как же от этого отмахнуться и сказать, что это договор долевого участия?

В этой связи никакие ст.ст. 309 и 310 ГК РФ на Вас не распространяются. Как только Вы стали членом кооператива, так считайте себя коллективным должником по договору о паенакоплении. Ведь кооператив — это некоммерческая организация, созданная гражданами для их реализации общей цели.

А вот если Вы в Ваш договор внесете изменения о предоставлении Вам квартиры с чистовой отделкой, то это очень умно, почти не подкапаешься.