Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Арендатор земли у города самоликвидируется
Компания-застройщик арендовала у городу землю на 49 лет в 2001г. На территории земли - строения 1860х годов постройки (бывшая фабрика). Право собственности также принадлежит аффелированной компании застройщика. Далее, застройщик проводит ремонт зданий, фактически увеличивая площади практически в два раза, но не называя это реконструкцией. На ремонт разрешения не нужно, на реконструкцию нужно, вроде так, - такова мотивация застройщика. отремонтировав здания, компания распродает помещения в нем, поделив на меньшие площади, продавая собственность передавая таким образом и право пользования арендуемой землей под ней.
продав все, застройщик уходит с обьекта, а юрлицо, на которое зарегистрирован договор аренды земли подает на ликцвидацию в налоговую. арендатор земли по некоторым сведениям имеет задолженность по оплате аренды, в то время как новые собственники перечисляли ему свои части платежей за нее.
то ли ввиду наличия задолженности по аренде, то ли в виду того что застройщик не узаконил свой "ремонт", но город включил строения в перечень обьектов с признаками самостроя (http://docs.cntd.ru/document/537971522) . Одна из формулировок официальных - нецелевое использование строений (по назначению там "административно-производственные помещения", по факту, лофты-апартаменты, магазины, офисы, салоны красоты и много чего другого, и в том числе административно-производственные помещения)
в связи с чем, сразу несколько вопросов:
1) как можно узнать о задолженности по оплате земли городу арендодателем? (в лоб эти данные не сообщают, ввиду того, что мы, добросовестные приобретатели не являемся сторонами договора аренды.
2) чем чревата самоликвидация арендатора для новых собственников? как в случае просрочек аренды так и при ситуации когда все уплачено в срок?
3) в росреестре периодически тормозят сделки по отчуждению собственности, но по судам всегда эти тормоза снимаются и помещения перепродаются спокойно, так как одна из офиц претензий города не в праве собственности а в целевом назначении вроде как.
4) какую выстроить последовательность действий для выбывания из этого списка самостроя?
Ввиду всех последний событий со сносом торговых павильонов, недовольство города особенно не хочется иметь. Но в случае с павильонами город ссылался всегда на то что они расположены на коммуникациях городских, в нашем же случае все строения стоят уже порядка 150 лет.
Здравствуйте Сергей. Я так понял, что вы собственник помещения в здании на арендованной земле (купили помещение в отремонтированном здании). В соответствии со ст. 35 ЗК РФ — 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке,имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Арендатор подал на ликвидацию — договор аренды с ним будет расторгнут и вы как собственник части здания имеете право на аренду части земельного участка. В тоже время — бывший собственник здания, проводивший реконструкцию под видом ремонта, явно нарушил закон, так как увеличение площади здания — это реконструкция. Город может подать иск и скорее всего выиграет, так как он осуществил самовольный захват части земель. Но выиграет он только в той части, которая была застроена в ходе ремонта (на самом деле в ходе реконструкции). Если суд признает это самоволкой — снесут. В остальной части здания — все законно. Платил арендатор плату городу или нет, собственников помещений это не должно беспокоить. Они купили на законных основаниях и отношения арендатора с арендодателем их не интересуют. Так как земли городские, они имеют право заключить с ним договор аренда после расторжения аренды с предыдущим арендатором, так как тот ликвидируется. Для выведения из списка самостроя необходимо знать ранее существовавшие площади здания по старому техпаспорту. Если вы подпадаете под существовавшие площади — все хорошо. Если на приращенных площадях — самострой со стороны застройщика.
Доброго времени Сергей!
1) как можно узнать о задолженности по оплате земли городу арендодателем? (в лоб эти данные не сообщают, ввиду того, что мы, добросовестные приобретатели не являемся сторонами договора аренды.
Сергей
Можете запросить у администрации города ФЗ-59 вам в помощь
2) чем чревата самоликвидация арендатора для новых собственников? как в случае просрочек аренды так и при ситуации когда все уплачено в срок?
Сергей
отстутствие финансов для погашения долгов перед кредиторами
3) в росреестре периодически тормозят сделки по отчуждению собственности, но по судам всегда эти тормоза снимаются и помещения перепродаются спокойно, так как одна из офиц претензий города не в праве собственности а в целевом назначении вроде как.
Сергей
возможно такое ., если целевое поменять
4) какую выстроить последовательность действий для выбывания из этого списка самостроя?
Сергей
оформить все последовательно согласно закона
Ввиду всех последний событий со сносом торговых павильонов, недовольство города особенно не хочется иметь. Но в случае с павильонами город ссылался всегда на то что они расположены на коммуникациях городских, в нашем же случае все строения стоят уже порядка 150 лет.
Сергей
тут нужно смотреть план… и сложившийся обычий
Здравствуйте, Сергей!
какую выстроить последовательность действий для выбывания из этого списка самостроя?
Только в судебном порядке, поскольку данный перечень установлен Правительством г. Москвы, который является нормативным правовым актом.
В судах Москвы рассматривались иски с целью исключения зданий из Перечня. Однако суды отказывают в удовлетворении исковых требований. С основаниями отказов в удовлетворении требований можно ознакомиться на следующих примерах решений:
base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MLAW;n=166809
Елена, спасибо за ответ, но есть несколько моментов:
- ни застройщик ни последующие собственники не строили новых зданий и строений на арендуемой территории. на этой земле стояли помещения "административно-производственного назначения". по сути они там же и стоят. как и стоят уже порядка 150 лет. будет ли поводом для сноса факт, если однажды в одно из помещений использовать, например, как склад (не знаю, попадает ли он под формулировку административно-производственное помещение, но привожу его тут как пример который например таковым не является). так вот будет ли это поводом для сноса именно факт нецелевого ИСПОЛЬЗОВАНИЯ? или повод для сноса это СТРОИТЕЛЬСТВО ДЛЯ ИНЫХ целей?
- в приводимом вами примере, на сколько я понял, суд не дает разрешения на строительство с последующим получением права собственности. но в нашем случае строительства не было и право собственности уже давно есть. сначала было у владельцев фабрики, затем у застройщиков, которые его приобрели, и теперь у нас.
не логично ли тут предписание какое-либо либо штраф либо еще что-то чтобы принудить использовать согласно целевому назначению?
возможен ли вариант того что в этот список включили обьект из-за сторонних причин, таких как неоплату за землю и пени, то есть как рычаг давления?
по 1 и 2 пунктам исчерпывающе, спасибо.
относительно вашего совета -
- проводя "ремонт", застройщик не строил новые помещения и строения на арендуемой земле. все строения многолетние. он ремонтировал и увеличивал площади преимущественно "вверх". Так, у здания было 3 этажа и чердак. Чердака он перестроил подняв конек, благодаря чему чердак стал полноценным. Также, ввиду того, что когда-то это была фабрика и почти каждый из трех этажей имели высокие потолки (под 6-7 метров), он сделал эксплуатируемые антресоли, благодаря чему площадь общая и увеличилась. На все эти антресоли и мансарды им были получены все необходимые документы, от кадастры, бти и пр. При покупке (непосредственно мной) были изучены все эти документы. После покупки и получения свидетельства о собственности, мною были запрошены все основные выписки, также из бти, росреестра и пр. нигде никаких ни расхождений ни ограничений не было.
Если не делал реконструкцию вширь и захвата земель не делал, тогда в принципе ничего страшного нет. Нынешним собственникам необходимо заказать работы по техплану кадастровым инженерам и после этого получать документы в БТИ. Будет препятствия с их стороны, но тут вопрос разрешаем. Вины нынешних собственников нет, так как реконструкцию они не делали.