Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расходы по общей территории
Я представитель собственника части нежилого помещения: Собственник владеет двумя этажами из четырех. Владеет собственник зданий через ООО. Есть еще два собственника одно ООО, и ИП. Благоустройство территории, охрана территории, ремонт крыши, установка видеонаблюдения, прокладка асфальта, чистка снега зимой - ранее все это было за счет нашего собственника.
Какими законами регулируются взаимоотношения между собственниками нежилого помещения. Как заставить других собственников в будущем учавствовать в расходах на общее содержание оборудовании, территории? Все пользуются но никто не вносит в расходы ни копейки. Можно ли единолично ( если владеешь большей долей в нежилом помещении) создать что то типа ТСЖ для нежилых зданий и делить будущие расходы прямо пропорционально владением доли в помещении ?
Здравствуйте, Катерина!
Постановлением Пленума ВАС от 23.07.2009 N 64 (http://docs.cntd.ru/document/902169099)
было признана возможность применения норм, направленных на регулирование отношений между собственниками жилых помещений, к отношениям между собственниками нежилых помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ).
Можно ли единолично ( если владеешь большей долей в нежилом помещении) создать что то типа ТСЖ для нежилых зданий и делить будущие расходы прямо пропорционально владением доли в помещении?
Катерина
Следовательно собственники нежилых помещений могут провести собрание. Следовательно простым большинством голосов 51%, можно принять решение о привлечение к обслуживанию дома Управляющую компанию, заключив с ней договор. Голоса определяются количеством площади кв.м., чем больше площади в собственности, тем больше голосов. Т.е. собственники 51% кв.м. от всей площади здания имеют право решающего голоса.
Так же Вы можете организовать ТСН
Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости[Гражданский кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 123.12]
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 123.14]
1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).
По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.
Собственник посылает письма с уведомлением о проведении собрания на повестке которого привлечение управляющей компании - на него никто не является. Имеет ли собственник право все равно привлечь УК если остальные собственники на собрание не явились? и какими документами это оформляется,
В последующем УК перевыставит счета за уборку территории , охрану и т.д без предварительного согласования - остальные собственник не заплатят скажут что нам это не нужно - мы пойдем в суд - суд выиграем?
ТСН не подойдет - добровольно никто объединяться не хочет чтобы ни за что не платить, потому что все годы собственник поддерживал порядок за свой счет.
Как заставить других собственников в будущем учавствовать в расходах на общее содержание оборудовании, территории?
Катерина
Здравствуйте. Провести собрание, утвердить тарифы на содержание общего имущества. А кто не будет платить, то соответственно взыскивать через суд.
Все пользуются но никто не вносит в расходы ни копейки. Можно ли единолично ( если владеешь большей долей в нежилом помещении) создать что то типа ТСЖ для нежилых зданий и делить будущие расходы прямо пропорционально владением доли в помещении?
Катерина
А для чего Вам такая организация? Вы можете провести собрание, принять решение о заключении договора с УК например или создания ТСН. Но расходы Вы можете взыскать и без всякого собрания, если они направлены на поддержания здания в надлежащем состоянии. А вот если хотите какие то взносы утвердить, тогда да, собрание нужно проводить.
Здравствуйте, Катерина. Правоотношения между сособственниками нежилых помещений регулируются Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 294 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу,а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, затраты по содержанию общего имущества обязаны нести все собственники пропорционально имеющимся у них долям.
Если один из собственников понес оправданные расходы, связанные с содержанием общего имущества, он вправе взыскать с остальных собственников их долю расходов.
Согласно Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 N 09АП-17522/2014-ГК по делу N А40-58186/13, разъяснившего порядок применения ст. 249 ГК РФ, со ссылкой наПостановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10, неосуществление собственником полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не освобождает собственника этого имущества от обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования,а с размером доли в общем имуществе.
Законодатель прямо возлагает на собственника — участника долевой собственности обязанность нести расходы по содержанию общего имущества и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом. Участие каждого из собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является обязательным.
Из Постановления Арбитражного суда Свердловской области от 19.03.2014 по делу N А60-38124/2013 сославшегося на ст. 249, п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, следует, что у собственника (субъекта права хозяйственного ведения) помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (ст. 1 ГК РФ).
Таким образом, нет необходимости в создании каких-то структур. Вы обязаны оплачивать только свою долю расходов. Требования в остальной части расходов должны выставляться соответствующим сособственникам. Вы за их исполнение или неисполнение требований законодательства ответственность не несете.
Обычно бывает так - что то случилось допустим потолок обрушился при входе - и другие собственники ходят и якобы не замечают - и наш собственник берет все в свои руки - вызывает мастеров : чинит за свой счет. И счета все оплачиваются с его счета ООО на которое и записана эта часть недвижимости .
Имеет ли право собственник перевыставить часть этого оплаченного счета другим собственникам, Или все нужно делать через УК?
И может сам собственник учредить это УК? И сам его назначить на управление обьектом недвижимости своими 51% в доле?
В Постановлении ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008 (http://sudact.ru/arbitral/doc/mfuIJBUunBWM/) сказано, что так как нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома.
Т.е. бремя содержания общего имущества лежит на всех собственниках нежилых помещений
Вы можете избрать УК к управлению Вашим зданием, т.к. у Вас будет большая часть голосов, т.к. вы владеете большей частью помещений
Так же вы вправе взыскать все понесенный расходы с других собственников в суд. порядке, если сможете доказать, что действительно расходы были ( предоставить акты, счета, квитанции об оплате, договоры), данная позиция так же подтверждается Постановлением от 25.05.2010 по делу N А46-16598/2009 ФАС ЗСО