Продажа квартиры, если собственник - несовершеннолетний ребенок

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности. Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП. Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой. Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту регистрации ребенка):

Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен)Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет. Оригинал выписки из домовой книги либо справки о зарегистрированных гражданах по продаваемой недвижимости. (можно взять в МФЦ)Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией). Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, договор дарения пр.). Кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости. Выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить: свидетельство о смерти второго родителя; его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса); документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки. Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости). После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию. В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать). Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления. Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах. Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт. Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители). В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке с согласия родителей (нужен будет паспорт и свидетельство о рождении).

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка. Вот примеры таких исключений: Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены. Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире. Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку.

В целом практически всё так, однако, в каждом регионе могут быть свои дополнительные требования, естественно, установленные нормативными правовыми актами субъекта РФ. Так, например, в Ярославской области действует постановление Администрации Ярославской области от от 21 января 2008 г. N 5 «Об утверждении Положения о деятельности органов опеки и попечительства по охране и защите жилищных прав несовершеннолетних», которым установлены дополнительных ограничения при совершении сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним.

А вообще получение разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на сделки с имуществом несовершеннолетних-это государственная услуга, а следовательно, в регионе должен быть принят Регламент, регламентирующий порядок предоставления указанной услуги, который в том числе должен содержать перечень необходимых документов и сроки административных процедур.